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长租公寓资金断裂:租客“被贷款”模式该不应存在
发表日期: 2018-12-03
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原题目:长租公寓资金断裂:租客“被贷款”模式该不应存在

浙江长租公寓企业不得自行开办“租金贷”

8月30日,浙江省杭州市,已经爆雷的鼎家地产总部人去楼空、满地缭乱。图/视觉中国

长租公寓资金断裂危局

本刊记者/赵一苇

本文首发于总第879期《中国新闻周刊》

昊园恒业北京总部被砸的新闻,令许多人一夜难寐。

在向阳区财满街8号楼里,北京昊园恒业房地产经纪有限公司(以下简称“昊园恒业”)设立的北京总部共有三层办公点。

自10月末以来,这栋楼里险些天天都市群集一批前来讨账的人。

11月最先,围绕昊园恒业的矛盾集中发作。

在租客中,有的称每月定时交付房租却被中介或房东赶出住所,有的称退租后并未收到退还押金和剩余租金,且贷款和征信仍有问题。而房东则表现,中介并未准期交付房租。

此外,现场也有前来讨薪的员工表现,公司已经两个月没有发人为。

为集中维权气力,维权的人们组建起多个QQ群和微信群,用于实时交流信息。

11月初,随着昊园恒业的部门营业员失联,租金退还延期,关于“昊园垮了、老板跑了”的推测被传得沸沸扬扬。

11月13日,一些讨薪未果的员工索性前往昊园恒业的财满街总部,带头砸了办公楼。现场,桌椅和饮水机乱倒一地,种种客户信息表、资料单四处散落,有人试图在其中寻找管理退租营业的表单,也有人顺带捎走了办公区里的笔、文件袋、抱枕等小物件。

《中国新闻周刊》从租客群体中相识到,一些原先管理签约的营业员已经跳槽联系不上,昊园恒业在北京有多家门店已经休业。租客面临屋子住不了、房租退不了、贷款没结清、征信受影响等问题,而当下却投诉无门。

同时,在投诉维权的声浪中,由于元宝亿家互联网信息服务(北京)有限公司(以下简称“元宝亿家”)作为一家网络分期贷款服务平台,为昊园恒业和金融机构互助租房分期贷款营业提供服务,加上元宝亿家在租房分期贷款营业上互助的金融机构之一为晋商消耗金融有限公司(简称“晋商消耗金融”),也都成了受质疑的工具。

《中国新闻周刊》从多方求证发现,引发昊园恒业一系列谋划风险的直接缘故原由是资金链断裂。但在租客指控的骗贷、高杠杆扩张、企业勾通等焦点问题上,各方也给出了差别的说法。

在政策风口的推动下,长租公寓成为房企转型的突破口之一。

今年以来最先疯狂赛马圈地。但令人担忧的是,租金倒挂、衡宇空置和资金限期错配、挪用等违规操作引发了长租公寓企业连续暴雷。其中,北京长租公寓运营商昊园恒业资金链断裂就是典型样本。

各执一词

对昊园恒业的质疑和声讨,大多围绕着租金贷睁开。而最受关注的,则是租客指控昊园恒业在签署租房条约时使用敲诈手段,并团结元宝亿家和晋商消耗金融举行“骗贷”,使租客在不知情的情形下“被贷款”。

一名租客刘寒向《中国新闻周刊》讲述了自己“受骗贷”的经由。

2017年10月,刘寒与昊园恒业签署租房条约,租期一年。刘寒称,营业员见告他可以选择房租月付,下载一个APP,每个月通过APP定时还款即可。

刘寒回忆,营业员自始至终没有提及“贷款”二字,并指导自己录制了一个视频确认,需要“眨眨眼点颔首”,但他“记不清视频的详细内容了”。刘寒表现,营业员操作很快,自己都不知道按了什么,是在不知情的情形下被“骗贷”的。

而《中国新闻周刊》注重到,刘寒曾在租户微信群中发新闻称,“就算你之前就知道是贷款,起诉的时间也要说自己是不知情的情形下被贷款,否则你就别起诉了,老忠实实还吧。”

而在《中国新闻周刊》问及这么说的缘故原由时,刘寒则表现“不知道谁人视频是贷款,受骗着录的”。

对此,元宝亿家向《中国新闻周刊》出示了一份从客户资料中调取的真实确认视频。

视频显示,语音问答在开头即陈述“我们收到一份您的房租分期贷款申请,现在向您相识几个问题”。而申请人需要正面面临摄像头,并陆续确认回覆小我私家信息、事情单元、房租金额、租住地址等问题。

其中,有一个问题为“叨教这笔房租分期贷款是您自己本人申请,并自己使用的吗?”而申请人需要回覆“是的”。

最后,语音问答见告“逾期还款将会影响到您的央行征信记载”。

元宝亿家的一位事情职员告诉《中国新闻周刊》,所有贷款申请的视频面签都需要申请人自动逐一回覆问题,没有“眨眼颔首”就完成的视频。

所有申请视频会由后台人工逐一审核,若是存在有杂音、不清晰、不自动的异常情形,申请将不被通过。

从数据上看,元宝亿家对租房分期贷款的审核通过率在80%~90%,晋商消耗金融的通过率在50%~70%。

“签约中需要录视频面签,签约后会电话确认,此外,贷款发放、贷款结清,每个月的还款提醒、扣款通知、逾期催收等时间节点,元宝亿家和放贷金融机构都市发送短信到注册手机号码上。”该事情职员说。

“在执法层面上,互助金融机构的贷款条约是有用存在的,贷款流程是完整的,见告义务做得很到位了。”元宝亿家的一位主要卖力人在接受《中国新闻周刊》采访时表现。

然而许多租客投诉时,并不认可自己知悉贷款,且拒绝对录音及视频作出诠释。

另一位卖力治理微信群的租客杨扬告诉《中国新闻周刊》,她在签条约时知道这是一笔贷款,但并不知道贷款方和贷款去向。此外,她还发现每个月房租划扣的时间差别,收款账户也差别。

对此,元宝亿家方面诠释,其租房分期贷款营业有多家互助机构,贷款申请提交上来之后才分流到各家金融机构,届时才确定详细贷款方。而贷款方一样平常使用第三方支付公司举行扣款,每次扣款使用的第三方支付公司可能差别,会导致在客户账户显示的扣款方差别。

关于贷款既不给到房东,又不给到租客本人的疑问,相关从业人士则在接受《中国新闻周刊》采访时诠释,由于租金贷基本存在于分租场景中,中介公司与房东签署条约承租整套衡宇,中介公司与分租的客户划分签署出租条约,根据受托支付原则贷款需要支付给生意业务对手方中介公司。

此外,许多维权的租客表现,元宝亿家和晋商消耗金融伪造了一份印有租客人名章的电子版贷款条约,而他们表现并不知晓这份条约的存在,既无签字也无盖章操作。有看到条约的租客表现,条约上甚至没有公司的公章。

关于“伪造条约”,凭据晋商消耗金融向《中国新闻周刊》展示的条约显示,条约接纳的是电子署名模式天生,署名的时间戳与客户申请时间一致。只有极个体客户因手机功效限制,无法浏览电子公章,从而引起误会。

混水摸鱼

危急发作后,昊园恒业接连泛起拖延、关店、失联等状态。在投诉客户越来越多的关头,昊园恒业并未给出令人信服的答应息争决时间。

双方都焦头烂额的逆境下,严重的信息差池称催生了越发杂乱的局势。

“1000元一张退租条,解绑元宝解贷款!”租户微信群中,有人发出了这样的信息。群主杨扬认定这是一条诈骗信息,并表现已有租客受骗,以200~1000元不等的价钱从个体营业员手里拿到了“退租条”,但退租毫无希望。

被炒作的“退租条”即是租客退租时需要的一张“退租交接表”。而根据流程,选择退租的租客需要向中介昊园恒业管理退租手续,确认退租并拿到“退租交接表”,同时昊园恒业事情职员在后台向元宝亿家上传数据,将客户状态由“还款中”改为“退租中”,并在完成退租后改为“已退租”,由昊园恒业通过元宝亿家向晋商消耗金融退款并结清贷款,晋商消耗金融出具结清证实,这才算完成整个退租流程。

昊园恒业的一位主要卖力人在接受《中国新闻周刊》采访时表现,通过私下生意拿到的“退租条”无效。

一是由于贩售者可能已不是昊园恒业的员工,私刻了公章举行诈骗,属小我私家行为;

二是由于没有公司正规职员的后台操作,租客的信息变更就无法提交到贷款平台,无法施展效用。“对于这些异常退租客户,我们后面仍然会逐一举行核实。”该卖力人说。

“这些营业员就是攻其不备。”杨扬评价,昊园恒业在危急处置惩罚上显得搪塞而被动,加之下层营业员多发敲诈行为,致使租客对昊园的信托完全崩塌。“总有一些混水摸鱼的人想趁乱骗钱。”

但混水摸鱼的嫌疑同样存在于租客群体中。

租户自愿者表现,最近微信群里有人声称自己有元宝亿家的内部渠道更改租客状态,许多正常栖身的租客也将平台状态改成了“退租中”。

昊园恒业卖力人告诉《中国新闻周刊》,骚乱之下,许多原本正常栖身的租客也最先拒绝缴纳租金。“既不退租,也不交租,还希望借助其他手段解绑贷款。”

“真正存在问题的人就一部门,大多数都是随着起哄的。”前述昊园恒业卖力人向《中国新闻周刊》表现了无奈,使用租金贷的客户在整体客户中现实所占比重不到20%,但在恐慌情绪的裹挟下,大量正常状态的租客也随着不再缴纳租金,正常租金流入失常,这也加剧了资金重要的问题。

与此同时,另有人在租客群体中销售伪造的结清证实。

受访职员透露,有人复刻证实上的电子章伪造证实,在租客中以200元一份的价钱举行销售,诱导租客用假证实去元宝亿家要求解绑贷款。

在元宝亿家事情职员向《中国新闻周刊》展示的一份伪造结清证实中,清晰可见章印边缘有毛刺感,且章印轮廓不圆润,有显着的P图痕迹。

此外,许多租客表现在征信问题上,元宝亿家和晋商消耗金融两家给出的说法也差别。

租客高波曾领导一批租客前往元宝亿家确认征信问题,却在后续与晋商消耗金融方面的电话相同中获得了截然差别的回复。

高波告诉《中国新闻周刊》,元宝亿家方面给出的说法是所有“退租中”和“已退租”的客户都不再需要归还贷款,由昊园恒业一己归还,且不上报这时代征信记载。

而在向晋商消耗金融方面的电话求证中,获得的回复却是“状态为退租中的客户若未定时还款,将正常上报征信逾期。”

此外,前述昊园恒业卖力人告诉《中国新闻周刊》,其接待的退租客户中还存在索取多倍押金的情形,对押金中扣除水电费和家具损害费的做法也很是有意见。因此,昊园恒业在今年7月作废了押金,“给租户和我们都省事儿。”

没有赢家

危急发酵中,日渐对立的局势加剧了相互猜疑的不信托情绪。在这场多方卷入的漩涡里,没有谁能独善其身。

对于昊园恒业泛起的一系列状态,“中介跑了”的论调成了受害群众的共识。口口相传之下,租户们恐慌与恼怒的情绪被点燃,各人最先抱团取暖和,希望通过团体的气力实现维权。

与此同时,一些租客坚持不认可租金贷的有用性,坚持以为元宝亿家和晋商消耗金融团结骗贷,决议将三方一起告上法庭。

与晋商消耗金融举行了多次谈判的群主杨扬以为,这次事务中最大的受害方是晋商消耗金融和客户。“晋商消耗金融损失了放贷资金,形成大面积坏账。客户们损失了衡宇租金,栖身难安。”

而和元宝亿家保持联系的租客高波则以为,元宝亿家作为贷款平台,被夹在中介和金融机构中心,既损失重大又背负骂名,在此次事务中亦是受害方。

“投入了这么大精神才建设起来的公司,我们自己也不想看到它垮掉。”前述昊园恒业卖力人向《中国新闻周刊》直言,“昊园恒业死了,对各人都没利益。”

这位卖力人认可,昊园恒业此次危急的基础缘故原由,在于扩张时期的公司治理能力没有跟上。

从2016年建立至今两年间,高速奔跑的昊园恒业并购了至少52家中小中介公司。关于收购的缘故原由,昊园恒业卖力人表现,其时正值行业肃清阶段,由于拆违建、打隔绝,许多中小中介公司生活难题,彼时正值壮大期的昊园便接下了这些摊子。另一方面,该卖力人也坦言,“做这行,谁不想自己能做大点儿?”

一位维权中的房东透露,昊园恒业失事后,有蛋壳公寓的营业员打电话询问收房事宜。“他说若是昊园倒闭了,他们可以收房。”

“这次危急原来不会闹这么大,但中后期泛起的许多煽惑起哄的人加剧了事态的恶化。”前述昊园恒业卖力人表现,不清除有行业恶性竞争的可能性。

对此,链家研究院院长杨现领在接受《中国新闻周刊》采访时表现,长租公寓涉及通俗群众最基本的栖身需求,所有的收购和运营都要稳重。

在收购时期,运营商要权衡自身的资金实力和运营能力,计划好收购后怎样吞并运营,才气将亏损项目扭亏为盈。“在决议是否收购时不能为了挽回一个小风险,搭上整个公司,不做好风险隔离可能造成更大的风险。”

凭据天眼查显示,近两年的扩张阶段中,昊园恒业有7条来自信用中国的行政处罚记载,3次被列入失约人名单。

陪同着多条风险预警,昊园恒业依然能够获得大笔资金助力维持高速扩张,关于昊园恒业勾通元宝亿家和晋商消耗金融举行高杠杆扩张的推测在坊间撒播开来,外界对晋商消耗金融的风控能力也提出了质疑。

据相识,昊园恒业从2017年下半年最先加速扩张,单从扩张速率上看问题不大。但在收购整合的历程中,房源革新工程过重和淡季空置率上升直接崩紧了资金链。

其一,大量的隔绝间拆除革新事情迅速加重了其运营肩负,在清查出租屋隔绝间的划定下,昊园恒业共有8000多间房源被砸掉隔绝,损失超亿元。

其二,由于收房过多再加之下半年迎来租房的行业淡季,昊园恒业的空置房源达7000多间,资金压力进一步加大。

“企业扩张的条件一定是基本扎稳,若是谋划能力还没有迭代完善,就依赖金融工具规模化扩张,脱离实体的金融一定造成泡沫。”链家研究院院长杨现领以为,昊园恒业此次爆雷的基础缘故原由就在于运营时代的规模扩张计谋过于激进。

在没有合理控制杠杆强度的情形下,运营不善导致空置率上升,资金难以衔接周转引发循环的链条断裂。“泡沫从内部戳破的时间,相关的主体都市受损。”

“没跑,也不想跑”

危急关头,多次泛起门店关闭、员工失联,昊园恒业的真实谋划状态成了最大的疑问。

“我们确实遇到了资金难题,但我们没跑,也基础不想跑。”昊园恒业一位主要卖力人在接受《中国新闻周刊》采访时直言,“现在可能有三分之一的员工去职,但多为下层营业员。中层基本都在,高层都在努力找资金。”

资金链断裂的影响是从内部员工波及外部客户,并迅速形成恶性运作循环。昊园恒业卖力人告诉《中国新闻周刊》,这次危急的影响链可以大致形貌为“发不出人为—员工歇工—无人催收—房租收不上来—房东收不到租金—房东撵房客”

发酵历程中,由于信托崩塌,资金流转陷入障碍,很快就会引发更大的信托危急和资金危急。

“此前爆雷的鼎家、寓见等多家中介就是这样倒下的。”相关受访人士表现,衡宇租赁中介是一个现金流转很是快的行业,也正因云云,其现金流也很是懦弱,一旦没钱就会迅速陷入死循环。

事实上,昊园恒业在今年8月份就已陷入危急。8月22日,北京市住建委会同北京市公安局、工商局、非紧迫救助服务中央等部门,开通了12345攻击“黑中介”投诉举报热线。开通首日共接到投诉举报52条,住建委通过查实将23家存在违法违规问题的中介机构予以公然曝光,昊园恒业位列第一。

一时间,昊园恒业面临客户质疑和资金流失的双重风险。从8月份危急泛起至今,昊园恒业已差不多硬撑了三个月。

“淡季加剧了现金流重要,金融机构也在同时制止互助,两重攻击直接导致了资金链断裂。”受访人士告诉《中国新闻周刊》,在衡宇租赁行业中,存在显着的淡季和旺季。

中介公司在淡季的现金流越发紧绷,甚至需要分外周转来保证流动性。然而,在8月份关于长租行业的风险曝光后,多家金融机构制止了与中介公司的营业互助。抽贷状态突然发生,使得本就进入淡季的中介公司措手不及,资金危急一触即发。

眼下,被拖欠房租和押金的投诉客户越来越多,而昊园恒业的退款答应一再拖延兑现。租户们对于昊园恒业是否有意愿、有能力解决问题表现嫌疑。

“公司在前期已经有庞大的投入,无论怎样也不希望它死掉。”前述昊园恒业卖力人向《中国新闻周刊》坦言,“另一方面,我们也不想因此引起社会问题。作为北京的一家大型中介,该担的社会责任照旧需要担的。于公于私,都希望公司能活下去。”

该卖力人向《中国新闻周刊》表现,到11月尾,昊园恒业在北京的所有门店都市正常营业,正常接待管理退租等营业,财满街总部也将在整理恢复后投入运营。

租金贷该不应存在?

眼下,长租领域的租金贷风险频发,许多人将矛头瞄准了租金贷这一营业模式。而在现真相况中,租金贷确有其适用场景,但更需要羁系逐步走向完善。

自2015年年底中央经济事情集会提出“租购并举”的住房制度革新偏向以来,租房领域出现出蓬勃生长的态势。其中,长租公寓因有用地解决了房东、租客的信息差池称,提供规模化、尺度化的租赁服务,获得了市场的普遍认可。而作为一种资助年轻客户群体解决租房资金需求的金融工具,房租分期贷款营业也在长租公寓中普遍开展起来。

多名租客向《中国新闻周刊》表现,无论是否知道贷款的存在,选择月付都是出于缓解经济压力的思量,愿意接纳分期月付的形式,只是没有预推测背后的贷款风险。

链家研究院院长杨现领也一定了租金贷的市场需求。他同时指出,在现实使用中,租金贷也为长租公寓企业提供了资金泉源,由于缺乏流程管控的措施,部门企业将其作为规模化扩张的资金泉源,若泛起激进的扩张计谋和较低的运营效率,极易导致资金链断裂的发生,引发爆雷风险。

在租购并举的大趋势下,羁系层对合规租金贷并未表达一刀切的禁令态度。

今年9月,上海市住建委等五部门团结下发了《关于进一步规范本市署理经租企业及小我私家“租金贷”相关营业的通知》,明确开展小我私家“租金贷”营业应当具备的条件,并提出强化行业自律,要求相关行业组织制订统一的行业尺度;

10月,浙江省公布《浙江省垣乡住房事情协调委员会办公室关于促进长租公寓市场平稳康健有序生长的指导意见》,要求严酷规范 “租金贷”营业,确保承租人作为金融消耗者的知情权。

从政策划定来看,天下各地对租金贷的治理态度差别。如深圳、西安、重庆等地,对租金贷举行了较为严肃的克制划定,而山东、山西、广州等地则强调租金贷只能在确保客户知情权、金融机构资质、中介资质与正当流程的条件下开展。

“除了中介和客户,金融机构和贷款平台也需要对租金贷营业提高小心。”链家研究院院长杨现领指出,金融市场需要增强信用系统建设,将更多的民间金融及类金融机构席卷到信用系统中,使提供资金的金融机构监控企业的资金流向。

“平台正在完善资金羁系系统,用于租金贷的流向管控。”元宝亿家卖力人向《中国新闻周刊》表现,以后会将租金贷的全额贷款以授信形式受限制地存放在客户的小我私家账户中,每一个支付节点都需要客户授权支付。“这样一来,中介就不能再像以前那样一次性拿走一年的贷款金额了,进一步提高资金宁静性。”

“长租公寓企业应以爆雷事务为戒,制止重蹈覆辙。同时,企业的租金贷客户比例应控制在20%~30%,制止大面积的流动风险。”

链家研究院院长杨现领告诉《中国新闻周刊》,金融对长租公寓的前期生长具有孵化作用。尊重市场生长纪律,不能由于行业在正向生长的历程中泛起问题而否认其作用,应理性看待,解决问题。

(应受访者要求,文中刘寒、高波、杨扬均为假名)

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